Expansión urbana

Expansión Urbana

Jose Tomas Molina

 

¿Hacia donde vamos?

El plan regulador como ente que se adapta al crecimiento espontáneo de la ciudad y no como regulador o controlador de la expansión de esta.

Introducción.-

¿Qué es lo que esta sucediendo con nuestra ciudad?, ¿Por qué dentro del mismo sector dentro de la ciudad existen grandes diferencias programáticas, de tipos de edificación, de altura, que generalmente generan cierto impacto tanto visual como ambiental?, ¿Qué ente regula la expansión tanto del territorio en un plano 2D como en altura que permite muchas de las situaciones formales dentro de la ciudad que generan problemáticas, ya sea de densidad poblacional, atochamiento de automóviles, etc.?

“EL CASO COMIENZA CON UNA INQUIETUD QUE NOS HA INTERESADO DESDE HACE UN TIEMPO QUE TIENE QUE VER CON LA REAL EFECTIVIDAD DEL PLANO REGULADOR FRENTE A LA EXTENSIÓN DEL TERRITORIO, ES DECIR, POR SU PAPEL COMO “ENTE REGULADOR”. (1)

El plan regulador al ser una normativa, su trazado corresponde a una línea que demarca la expansión de la ciudad y que define los usos de suelo destinados al crecimiento de esta, pero si esta línea realmente se convirtiera en un espesor en donde exista un vacío en el tiempo en este proceso de planificación del plano regulador dándose entre la línea que correspondería a la normativa y la ejecución de esta, en donde este vacío en el tiempo sea en el que se dan los cambios de usos de suelo no controlados cada vez que el plan regulador se actualiza.

La problemática se da al momento que en este espesor en el vacío de tiempo que genera este intervienen las estrategias de mercado, saturando el territorio agrícola forzando el cambio de uso de suelo a urbano, perdiendo grandes superficies de suelo cultivable, siendo entonces el desarrollo urbano un fenómeno no controlado por el plan regulador el cual se adapta a este crecimiento espontáneo.

El caso de estudio se centra en el PRMS (Plano Regulador Metropolitano de Santiago) y su nueva actualización nº 100 el cual se adapta a la extensión espontánea del territorio, no controlando y regulando el crecimiento, priorizando las estrategias de mercado sobre la expansión de Zonas Urbanas Condicionadas por sobre los suelos agrícolas, para potencias el  crecimiento privado de industrias y producción inmobiliaria/mixta terminando en ordenamientos urbanos carentes de planificación generando deterioro medioambiental.

“NUESTRA HIPOTESIS RADICA EN QUE LA CAUSA ESPECÍFICA DE TODO ESTO, ES ESTE “VACIO EN EL TIEMPO”, EL ESPESOR, QUE SE PRODUCE AL MOMENTO DE ACTUALIZAR EL PRMS, NO QUEDA REGULADO POR NINGUNA ENTIDAD PUBLICA, SIENDO RED DE DESARROLLO PRIVADO.”(1)

 QUE.-

El espesor – vacío en el tiempo que se genera entre el proceso de planificación y la real efectividad del plano regulador sobre nuevos suelos integrados a la mancha urbana.

Corresponde al espacio entre la densidad del territorio  urbano consolidado y a la línea trazada por el plan regulador siendo un momento de “libre albedrío” para las entidades privadas y estatales inscribiendo proyectos de todo índole en relación a los proyectos de Zonas Urbanas Condicionadas sin respetar los usos de suelo planteados por la planificación teniendo que el plan regulador adaptarse a estos cambios de uso de suelo y entregando grandes cantidades de hectáreas de suelo agrícola.

Problemáticas.

-Desorden programático

-carencia de áreas verdes

-Dispersión social

-Saturación ambiental

COMO.-

En el encuentro del plan regulador con la expansión espontánea de la ciudad en cada actualización del mismo, siendo este el punto clave en el desarrollo de este vacío en el tiempo en donde el plan regulador da cantidades de hectáreas para la expansión controlada de la ciudad a través de zonas urbanas condicionadas.

PORQUE.-

Producto de la aceleración en que se quieren efectuar los proyectos de desarrollo urbano y la demanda por el suelo.

Las estrategias de mercado cambian los usos de suelo para la expansión de la ciudad tomando ventaja de este “vacío en el tiempo”.

Argumento Crítico.-

Según un estudio cronológico de la evolución de santiago en términos de expansión territorial por el libro “Santiago. Dónde estamos y hacia dónde vamos” Santiago: Centro de Estudios Públicos (2006) Alexander Galetovic, Editor” (diapositiva 9 trabajo de investigación), el plan regulador de santiago desde el 1960 hasta la actualización del 2010 se muestra claramente una adaptación de este crecimiento espontáneo de la mancha urbana, sin embargo en los planes reguladores desde el 1960 a 1979 se observa un crecimiento de la mancha urbana dentro de los límites establecidos ordenando y normando mucho mas territorio del que se expande centrándose en el accionar del MINVU sobre las políticas de viviendas sociales de la época. En cambio en las modificaciones posteriores del PRMS se observa un potencial notorio de desarrollo en el crecimiento de la periferia por el accionar de privados dando nacimiento a las ZODUC (zonas de desarrollo urbano) y a las PDUC (proyectos de desarrollo urbano condicionado).

En marzo de este mismo año se aprobó la ultima modificación al PRMS que corresponde a su modificación 100 la que adhiere a la mancha urbana 10.000 hectáreas de suelo agrícola los que corresponden a las comunas de Pudahuel, Maipú, Renca, Quilicura, San bernardo, La Pintana, Puente Alto y Cerro Navia destinadas a ser en un 54% del total del terreno expandido a la expansión condicionada, que correspondería a las zonas urbanas condicionadas, 14% de áreas verdes, 8% reconversión industrial, 24% área de forestación, además de que un 8% mínimo de las zonas de expansión condicionada sean destinadas a viviendas sociales, que esa fue la gran excusa para la aprobación de esta nueva modificación al PRMS.

La nueva modificación también busca cuidar los terrenos agrícolas que posean más de 60 hectáreas sin cambiar su uso de suelo. Pero según una carta de la fundación Defendamos La Ciudad al consejo de transparencia se da a conocer la cantidad de terrenos de más de 60 hectáreas que cambiarán su uso de suelo por la aprobación de la nueva modificación al PRMS.

El desglose por cada una de las 8 comunas es así:

comuna de Maipú ………………………..9 propietarios
comuna de Pudahuel…………………..41 propietarios
comuna de Renca …………………………4 propietarios
comuna de Quilicura ………………….13 propietarios
comuna de La Pintana …………………2 propietarios
comuna de Puente Alto ……………….6 propietarios
comuna de San Bernardo ………….12 propietarios

Entonces sacando un cálculo estimativo de cuantas há corresponderían las propiedades que superan las 60 há, solo contabilizando 60 há para efectos de cálculo, llegamos al resultado de 5220 há (valor aproximado, ya que debería ser mayor) corresponderían a mas del 50% de los terrenos agrícolas que el PRMS 100 adhiere a la mancha urbana para la expansión de la ciudad no deberían formar parte de la nueva modificación ya que el mismo evita que los terreno agrícolas de mas de 60 há no deben cambiar su uso de suelo.

Esto significa que el mismo PRMS se contradice y no es transparente en la entrega de información ni en la realización de su mismo plan por un manejo del mercado en este vació espacio tiempo o espesor del plano regulador.

PROPIETARIO	ROL
Sociedad Agrícola Pastos Verdes Ltda.	2597-19
Dagnino Dagnino Cecilia y otros.	2900-1
Carreño Farias Juan Domingo	2900-3
González Torrejón Gustavo Emilio de Jesús	2900-8
Inmobiliaria G y C Ltda.	2900-9
Rodríguez Muller Arturo Alberto	2900-10
Valdovinos Quijano Carlos Alberto y otros	2900-12
Dominique Cristian Omar	2900-27
Agrícola Los Almendros Ltda.	2901-9
Galmez Balari Javier y Otro	2907-5
Rodríguez Palacios Antonio Jaime	2907-15
Inmobiliaria San Patricio S.A.	2907-16
Cemento Melón SA	2907-17
Osses Solar Adán	2907-18
Inmobiliaria y de Inversiones Pargua S.A	2907-94
Agrícola Duero Ltda.	2907-136
Agrícola Duero Ltda.	2907-201
Banco Bilbao Vizcaya Argentaria	2907-223
Agrícola Lo Prado Ltda.	2908-1
Ejercito de Chile Fisco	2908-4
Inmobiliaria CPS S.A.	2908-7
Inmobiliaria Lo Aguirre S.A.	2908-9
Inmobiliaria Lo Aguirre S.A.	2908-10
Inmobiliaria Lo Aguirre S.A.	2908-11
Inmobiliaria Lo Aguirre S.A.	2908-27
Inmobiliaria Valle Azul S.A.	2908-28
Inmobiliaria Lo Aguirre S.A.	2908-29
Universidad de Chile	2908-42
Inmobiliaria Sierra San José	2908-43
Sociedad Minera Pudahuel y Cia	2908-54
Sociedad Sta. Isabel	2908-55
Inversiones Baiona Ltda.	2908-57
Inmobiliaria CPC S.A	2908-75
Nueva Cascada S.A.	2908-131
Bancorp S.A. para Mediterrane	2908-145
Bancorp S.A. para Mediterrane	2908-146
Dirección General Aeronáutica Civil	2909-82
Castelletto Tassara  Lorenzo	7761-11
Empresa Constructora APF Limitada	7764-213

Sumadas a las 5220 há. Fuera de norma que el PRMS 100 transparenta como “predios de no mas de 60 há.” Obtenemos esta lista de propietarios en Pudahuel proveniente de la misma carta para el consejo de transparencia, que no solo superan las 60 há. Sino además no estan dentro de las ZUC de terrenos en suelos agrícolas a urbanizar planteadas por el PRMS 100.

Esto da a entender que el plan regulador a pesar de ser el ente que regula y norma la expansión de la ciudad las estrategias de mercado y la compra de terrenos a bajo precio para posterior urbanización toman el liderazgo dentro de la expansión de la ciudad adelantándose a las modificaciones del plan regular teniendo este que adaptarse al crecimiento de la ciudad.

¿Porqué si el PRMS-100 no permite cambiar el uso de suelo para terrenos agrícolas de mas de 60HÁ, las 87 propiedades cambiarán su uso de suelo?

El mercado se adelanta a las políticas de extensión del territorio, es decir, las 87 propiedades ya eran parte de las zonas urbanas condicionadas antes de que el PRMS 100 fuera aprobado, tomando ventaja del espesor o vacío de tiempo por lo que el PRMS termina adaptándose a las estrategias de mercado.

¿ES EL ORDENAMIENTO TERRITORIAL UNA ESTRATEGIA DE MERCADO?

Anexo.-

CUERPO: Es la infraestructura urbana en su condición de expandirse y todos los elementos que van construyendo esta expansión.

•Infraestructura Urbana: Término que engloba los servicios considerados como esenciales para el desarrollo de una economía moderna; transportes, energía, comunicaciones, obras públicas, etc.

•(http://www.elmed.net/cursecon/dic/ihtm

•El usuario utiliza esta estructura urbana para su desarrollo, como transeúnte.

PRODUCCIÓN ATMOSFÉRICA: Se refiere al impacto ambiental que produce la ciudad al expandirse. Se cambia el uso de suelo de terrenos agrícolas y el CO2 correspondiente al crecimiento acelerado de la Urbe.

Densificación Habitacional v/s Pérdida de áreas verdes

GEOGRAFÍA: Forma de la ciudad en relación a su crecimiento y como se adapta a la geografía.

FENÓMENO: Cambio o actualización de los planos reguladores como planificación urbana, generando el ESPESOR del plan regulador COMO GERMEN de la estrategia de mercado.

CULTURA: Políticas de expansión urbana inscritas en un plano de conflictos de intereses en pro de una ciudad en vías de expansión.

ECONOMÍA: Se refiere a las economías urbanas sustentadas en negocios inmobiliarios, industrias y de desarrollo urbano (economía de la metrópolis).

TOPOLOGÍA: La relación entre los cuerpos, el usuario y el cuerpo construido. En este caso lo entendemos como el proceso de adaptación de la población frente a una infraestructura carente de planificación.

ENERGÍA: Aquella que es utilizada para los desarrollos de los nuevos proyectos de expansión urbana; agua, terreno, materiales, petróleo, etc.

ECOSISTÉMA: Lo definiremos como la atmósfera desde un punto de vista “espacial” que contiene el acontecimiento, ya sea en pro al desarrollo ambiental, o en contra como agentes de deterioro ambiental.